Change language
Mieszkania
Mieszkania
Działki
Działki
Komercyjne
Komercyjne
Inwestycje
Inwestycje
Inwestycje

Rozgraniczenie

Każda nieruchomość powinna mieć wytyczone i oznaczone granice na gruncie. Wiedza co do przebiegu granic jest niezbędna np. przy budowie domu czy nawet ogrodzenia na działce. W sytuacji, gdy te granice nie są jasno określone (np. zatarte z powodu upływu czasu) konieczne może się okazać wznowienie tych linii granicznych lub przeprowadzenie postępowania rozgraniczeniowego. W praktyce rozgraniczenia dokonuje się w przypadku: -wystąpienia sporu co do przebiegu granic nieruchomości; -gdy nie da się wznowić zatartych linii granicznych ( znaki graniczne są przesunięte, uszkodzone lub zniszczone) na podstawie dokumentacji dotyczącej granic.

Zgodnie z prawem geodezyjnym i kartograficznym rozgraniczenie nieruchomości ma na celu ustalenie przebiegu ich granic przez określenie położenia punktów i linii granicznych, utrwalenie tych punktów znakami granicznymi na gruncie oraz sporządzenie odpowiednich dokumentów. Rozgraniczenie nieruchomości opiera się przede wszystkim na: - ustawie z 17 maja 1989 r. prawo geodezyjne i kartograficzne (Dz. U. nr 100 z 2000 r., poz. 1086 z późniejszymi zmianami). - rozporządzeniu MSWiA i MRiGŻ z 14 kwietnia 1999 r. w sprawie rozgraniczenia nieruchomości (Dz. U. nr 45, poz. 453 ze zmianami). - przepisach kodeksu cywilnego. Rozgraniczenie odbywać się może w dwóch etapach: administracyjnym oraz sądowym. Przy czym postępowanie sądowe może się rozpocząć jedynie, gdy zostanie wyczerpana droga administracyjna.

Etapy postępowania rozgraniczeniowego

Złożenie wniosku o rozgraniczenie do Urzędu Miasta/Gminy wraz z wymaganymi załącznikami: dokumentem stwierdzającym tytuł prawny do nieruchomości, wypisami z rejestru ewidencji gruntów (dla nieruchomości objętych wnioskiem o rozgraniczenie) oraz kopią mapy ewidencyjnej z określeniem spornego odcinka granicy;
Na podstawie przedłożonych dokumentów Wójt (Burmistrz, Prezydent) w formie postanowienia wszczyna postępowanie rozgraniczeniowe;
Upoważniony przez Wójta geodeta dokonuje czynności rozgraniczeniowych na gruncie
Wójt ocenia prawidłowość wykonania czynności ustalenia przebiegu granic nieruchomości przez upoważnionego geodetę oraz zgodność sporządzonych dokumentów z przepisami;
Dokumentacja techniczna zostaje włączona do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego;
Zostaje wydana decyzja o rozgraniczeniu lub decyzja o umorzeniu administracyjnego postępowania rozgraniczeniowego;
W razie nie rozstrzygnięcia sporu w postępowaniu administracyjnym rozgraniczenie wraz z całą dokumentacją zostaje przekazane na drogę sądową.

Zanim zdecydujemy się budować

Musimy sprawdzić czy na terenie, na którym chcemy się budować gmina ma uchwalony plan zagospodarowania przestrzennego- informację taką uzyskamy w dziale planowania przestrzennego w Urzędzie Gminy/Miasta. Wskazane jest, aby zainteresować się tym jeszcze przed zakupem działki.

1

Uzyskanie warunków zabudowy

- Jeżeli gmina posiada plan miejscowy należy złożyć wniosek o wypis i wyrys z planu zagospodarowania przestrzennego. Wniosek składamy w gminie w wydziale planowania przestrzennego - Jeśli nie ma planu miejscowego należy złożyć wniosek o wydanie warunków zabudowy. Potrzebne nam będą następujące dokumenty: mapa do celów opiniodawczych (jeżeli jesteśmy pewni że będziemy się budować lepiej od razu zamówić u geodety mapy do celów projektowych - zaoszczędzimy trochę czasu i pieniędzy), zapewnienia dostarczycieli mediów o możliwości wykonania przyłączy (prąd, woda, kanalizacja- do pobrania poniżej).
 

 

Projekt domu

Po uzyskaniu warunków zabudowy (ok. 2 miesiące w przypadku braku planu zagospodarowania przestrzennego) można przystąpić do projektowania domu lub innej inwestycji; - wybieramy architekta, który zaprojektuje nasz dom lub dokona adaptacji tzw. projektu gotowego; - architekt będzie potrzebował mapę do celów projektowych, którą wykonuje geodeta
2
 

 
3

Pozwolenie na budowę

Kolejnym etapem jest uzyskanie pozwolenia na budowę. Składamy wniosek o wydanie pozwolenia na budowę do starosty. Potrzebne dokumenty: projekt budowlany razem z niezbędnymi uzgodnieniami i opiniami (cztery egzemplarze), decyzja o warunkach zabudowy (tylko jeżeli gmina nie ma planów zagospodarowania) oraz oświadczenie o prawie do dysponowania działką na cele budowane.
 

 

Rozpoczęcie budowy

Po uzyskaniu pozwolenia na budowę możemy w końcu zająć się budową. Minimum 7 dni przed rozpoczęciem budowy należy zgłosić budowę, do tego potrzebne jest zaświadczenie kierownika budowy o przyjęciu obowiązku kierowania budową. Na tym etapie potrzebne są również: dziennik budowy i tablica informacyjna. Prace budowlane rozpoczynamy od wytyczenia obiektu na gruncie przez geodetę, który dokonuje wpisu do dziennika budowy.
4
 

 
5

Zakończenie budowy

- Na 14 dni przed zamieszkaniem w nowo wybudowanym domu należy zgłosić w starostwie zakończenie budowy. Dokumenty potrzebne do zakończenia budowy: protokoły odbioru dostawców mediów, oświadczenie kierownika budowy stwierdzające wykonanie budynku zgodnie z projektem, oryginał dziennika budowy, zatwierdzony plan zagospodarowania działki (do wglądu), kopie decyzji o pozwoleniu na budowę oraz inwentaryzacje po wykonawcze przyłączy oraz budynku, które wykonuje geodeta.

Podział nieruchomości

Podziału nieruchomości dokonuje się na podstawie aktów prawnych tj. - Ustawa o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 roku (Dz. U. nr 261/04 poz. 2603); - Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 7 grudnia 2004 w sprawie sposobu i trybu dokonywania podziałów nieruchomości Osoby i organy biorące udział w procesie podziału działki

WNIOSKODAWCA - właściciel działki (współwłaściciele, użytkownik wieczysty). Wnioskodawca składa wniosek o podział działki oraz decyduje (w ramach możliwości prawnych) o sposobie podziału.

GEODETA - przygotowuje projekt podziału działki, odszukuje i ustala granice dzielonej działki, wyznacza w terenie nowe punkty graniczne, przygotowuje dokumentację podziału.

WÓJT, BURMISTRZ LUB PREZYDENT MIASTA - opiniuje wstępny projekt podziału działki i zatwierdza projekt podziału działki

Etapy i procedury podziału działki

1. Pobranie z urzędu gminy (miasta) wypisu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego na dzieloną działkę. W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego należy wystąpić o wydanie warunków zabudowy.

2. Sporządzenie wstępnego projektu podziału działki i złożenie w urzędzie gminy (miasta) wniosku o dokonanie podziału działki.

3. Wydanie przez wójta (burmistrza, prezydenta) postanowienia o podziale.

4. Przyjęcie (zlokalizowanie w terenie) przez geodetę punktów granicznych i granic dzielonej działki.

5. Sporządzenie przez geodetę projektu podziału działki oraz dokumentacji podziału działki.

6. Zatwierdzenie przez wójta (burmistrza, prezydenta) projektu podziału i uprawomocnienie się decyzji podziałowej.

7. Wyznaczenie w terenie nowych punktów granicznych (granic nowych działek).

8. Przekazanie właścicielowi dokumentów będących podstawą do wpisania zmian do księgi wieczystej.

Podana powyżej procedura jest bardzo ogólna i NIE dotyczy:

- Podziału nieruchomości na cele rolne lub leśne, wtedy podziału dokonuje się w trybie uproszczonym (tzw. podział rolny). Należy jednak pamiętać, że oznacza to, że obszar działki nie jest przeznaczony pod budownictwo mieszkaniowe i działki powstałe w wyniku podziału nie będą mogły (z wyjątkami) być zabudowane. - Podziału na podstawie orzeczenia/postanowienia sądu. - Podziału nieruchomości wykonanego na podstawie artykułu 95 ustawy o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. nr 261/04 poz. 2603) czyli niezależnie od ustaleń planu miejscowego.

Podział taki może nastąpić w celu:

1. zniesienia współwłasności nieruchomości zabudowanej co najmniej dwoma budynkami, wzniesionymi na podstawie pozwolenia na budowę, jeżeli podział ma polegać na wydzieleniu dla poszczególnych współwłaścicieli, wskazanych we wspólnym wniosku, budynków wraz z działkami gruntu niezbędnymi do prawidłowego korzystania z tych budynków;

2. wydzielenia działki budowlanej, jeżeli budynek został wzniesiony na tej działce przez samoistnego posiadacza w dobrej wierze;

3. wydzielenia części nieruchomości, której własność lub użytkowanie wieczyste zostały nabyte z mocy prawa;

4. realizacji roszczeń do części nieruchomości, wynikających z przepisów niniejszej ustawy lub z odrębnych ustaw;

5. realizacji przepisów dotyczących przekształceń własnościowych albo likwidacji przedsiębiorstw państwowych lub samorządowych;

6. wydzielenia części nieruchomości objętej decyzją o ustaleniu lokalizacji drogi krajowej;